ATURAN BI TENTANG UANG MUKA KPR/KPA

Bank Indonesia (BI) menerapkan aturan loan to value ratio (LTV) untuk membatasi kredit sektor property terkait Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen. Pertumbuhan sektor properti yang pesat di Indonesia mendorong BI sangat berhati-hati agar tidak terjadia buble property seperti kejadian di negara Amerika serikat. karena akan berdampak parah terhadap perekonomian.

Bank Indonesia sendiri beralasan karena adanya kegiatan pembelian KPR/KPA/Ruko untuk sarana investasi dan spekulasi Walaupun terkesan lamban, dibandingkan negara-negara tetangga kita tapi kita bersyukur karena ada langkah konkret dari Bank Indonesia untuk mencegah terjadinya buble property. Rencananya aturan LTV akan mulai berlaku tanggal 1 September 2013.

Apakah loan to value ratio (LTV)? LTV adalah pembiayaan bank di luar down payment (DP). Berikut adalah maksimal LTV/FTV dari KPR dan KPRS dari Bank Indonesia untuk bank konvensional.

 

KREDIT/PEMBIAYAAN/AGUNAN	MAKSIMAL LTV/FTV
	FK/FP 1	FK/FP 2	FK/FP 3 DST
KPR TIPE >70	70%	60%	50%
KPRS TIPE >70	70%	60%	50%
KPR TIPE 22–70	-	70%	60%
KPRS TIPE 22-70	80%	70%	60%
KPRS TIPE SD 21	-	70%	60%
KP RUKO/RUKAN	-	70%	60%

Sumber: www.bi.go.id

Ket:          FK: FASILITAS KREDIT; FP: FASILITAS PEMBIAYAAN

KPRS: KREDIT PEMILIKAN RUMAH SUSUN

  

Berikut penjelasan dari table di atas:

1.       KPR/KPRS TIPE > 70

·         Maksimal pembiayaan Bank untuk rumah/apartemen ke-1 adalah 70% berarti Anda sebagai debitur harus menyiapkan pembiayaan sisanya yaitu 30% dari total pembiayaan. Misalnya harga rumah Rp. 100 juta, maka pembiayaan Bank maksimal yang Anda peroleh adalah Rp. 70  juta, sedangkan Anda sebagai debitur harus juga menyiapkan dana (DP) Rp. 30 juta untuk membeli rumah/apartemen tersebut.

·         Maksimal pembiayaan Bank untuk rumah/apartemen ke-2 adalah 60%, berarti Anda sebagai Debitur harus menyiapkan juga dana (DP) 40% dari total pembiayaan rumah/apartemen.

·         Maksimal pembiayaan untuk rumah/apartemen ke-3 dan seterusnya adalah 50% berarti Anda harus menyiapkan dana (DP) sebesar 50% dari total pembiayaan.

2.       KPRS TIPE 22 – 70 untuk rumah/apartemen ke-1 adalah 80%, hal ini berarti maksimal pembiayaan Bank yang diberikan kepada Anda sebagai debitur adalah 80% dan Anda juga harus menyiapkan dana (DP) sebesar 20% dari total pembiayaan.

3.       KPR TIPE 22 – 70, KPRS SD 21 dan KP RUKO/RUKAN untuk rumah/apartemen ke-1 tidak ada maksimal pembiayaan oleh Bank, sehingga hal ini dikembalikan kepada kebijakan internal dari masing-masing Bank.

 Cukup jelas? J

PERJANJIAN KREDIT

 

 

Mendengar perjanjian kredit mungkin suatu hal yang lumrah bagi orang-orang yang sering meminjam ke Bank, tetapi mungkin suatu yang asing di telinga apabila tidak pernah menggunakan fasilitas pinjaman dari Bank.

Sebenarnya perjanjian kredit merupakan perjanjian kreditur dan debitur dimana kreditur meminjamkan uang dalam jumlah tertentu dan debitur berjanji untuk mengembalikan uang tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disertai dengan pembayaran bunga.  

Jadi dari definisi diatas bisa disimpulkan bahwa ada 2 pihak yang terlibat dalam perjanjian kredit, yaitu kreditur (Bank) dan Debitur (Peminjam).

Nah taukah Anda dalam perjanjian kredit ada klausula yang dapat digolongkan menjadi 2 bagian yaitu:

1. Klausula Hukum (legal clauses)

Klausula hukum adalah klausula yang berisikan ketentuan-ketentuan hukum yang biasanya berlaku untuk pemberian fasilitas kredit. Termasuk dalam klausula ini antara lain: seperti klausula perlindungan Bank, debet rekening, syarat sebelum pencairan pinjaman (Condition Precedent), pernyataan Jaminan (Representation and Warranties), hal-hal yang bisa atau tidak boleh dilakukan selama perjanjian kredit (covenant) dan lain-lain.

2. Klausula Komersial (commercial clauses)

Klausula komersial adalah klausula yang berkaitan dengan aspek komersial, seperti jenis fasilitas kredit, jumlah fasilitas kredit, jangka waktu kredit, ketentuan pembayaran besarnya angsuran, ketentuan tentang denda dan bunga, asuransi, dan lain-lain.

Kemudian apa-apa saja yang menjadi asas-asas dalam perjanjian, antara lain:

• Asas konsensualisme, berarti kesepakatan (consensus), yaitu pada dasarnya perjanjian sudah terjadi sejak tercapainya kata sepakat.
• Asas terbuka, artinya adanya kebebasan seluas-luasnya yang oleh Undang-Undang diberikan kepada masyarakat untuk mengadakan perjanjian tentang apa saja, asalkan tidak bertentangan dengan peraturan undang-undang, kepatutan dan ketertiban hukum.
• Asas kepribadian (personaliteit), berarti isi perjanjian hanya mengikat para pihak secara personal – tidak mengikat pihak-pihak lain yang tidak memberikan kesepakatannya.

Syarat supaya sahnya perjanjian kredit (ps. 1320 KUH Perdata) antara lain:

1. Adanya kata sepakat antara kreditur dan debitur, artinya kedua belah pihak setuju mengenai hal-hal pokok dalam kontrak
2. Cakap dalam melakukan perbuatan hukum, maksudnya setiap orang yang sudah dewasa dan sehat pikirannya. Menurut KUHP Perdata, dewasa adalah 21 tahun bagi laki-laki, dan 19 tahun bagi wanita.
3. Hal tertentu yang diperjanjikan haruslah suatu hal atau barang yang jelas.
4. Suatu sebab/causa yang halal, artinya hal yang palsu atau terlarang tidak mempunyai kekuatan hukum.

Kemudian bagaimana akta perjanjian kredit dibuat, yaitu:

1. Di bawah tangan :

ü  Dibuat oleh Pejabat yang berwenang

ü  Dilegalisasi oleh Pejabat yang berwenang/Notaris

2. Notariil

ü  Dibuat di hadapan Notaris

Demikian sedikit penjelasan mengenai perjanjian kredit, semoga bermanfaat.

 

 

 

INGIN MENJADI REKANAN/VENDOR BANK?

                                                    sumber: www.leadingwithtrust.com

 

Menurut UU RI No. 10 Tahun 1998 tentang perbankan, dapat disimpulkan bawah usaha perbankan meliputi tiga kegiatan, yaitu menghimpun dana, menyalurkan dana, dan memberikan jasa bank lainnya. Dari pengertian di atas di luar kegiatan pokok bank adalah kegiatan pendukung.

 

Dengan semakin kompleksnya kegiatan dan produk dari perbankan, mendorong bank-bank untuk menggunakan rekanan dalam kegiatan operasional Bank. Dengan demikian Bank dapat lebih memusatkan perhatian kepada kegiatan kegiatan inti perbankan dan pada saat yang sama kegiatan pendukung inti perbankan akan dapat terlaksana dengan baik.

Penggunaan rekanan dalam kegiatan operasional Bank dimaksudkan untuk:

a)      Mengalihkan kegiatan yang bukan merupakan kegiatan inti perbankan kepada pihak yang mempunyai keahlian di bidang tersebut, misalnya outsourcing dan services.

b)      Memenuhi kebutuhan Bank sebagai pengguna (end user), misalnya purchasing, renting dan insurance.

Dengan demikian apakah yang dimaksud dengan rekanan/vendor?

Rekanan atau Vendor adalah badan usaha atau perorangan yang dipilih oleh Bank untuk melakukan kerjasama berdasarkan perjanjian tertulis, dalam bentuk penyediaan jasa atau layanan atau barang yang diperlukan untuk menunjang kegiatan operasional Bank.

Nah, kemudian kegiatan operasional Bank apa saja yang memerlukan kerjasama dengan Rekanan/Vendor antara lain sebagai berikut:

a)      Purchasing/pembelian, misalnya pembelian inventaris dan alat tulis kantor, pembelian peralatan teknologi (misalnya laptop, computer, televisi dll) dan aktiva tetap lainnya.

b)      Outsourcing/pelaksanaan oleh pihak di luar Bank, misalnya penyimpanan dokumen-dokumen berharga Bank, penilaian agunan kredit (appraisal), jasa pengacara (lawyer) dalam rangka penyelesaian kredit macet, jasa supir kantor dan lain-lain.

c)      Services/Layanan, misalnya penghantaran uang tunai, pemeliharaan kebersihan kantor (cleaning service), pengelolaan dan penyediaan air minum, pencetakan statement dan layanan keamanan (security).

d)      Renting/Penyewaan, misalnya sewa kendaraan, sewa gedung, sewa mesin fotokopi dan lain-lain.

e)      Insurance/Asuransi, misalnya asuransi uang tunai, asuransi inventaris dan aktiva tetap lainnya, asuransi karyawan dan lain-lain.

 

Nah, apabila Anda memiliki salah satu jenis usaha/jasa yang dibutuhkan Bank. Apakah Anda tau bagaimana menjadi rekanan/vendor Bank?

Calon rekanan wajib pada umumnya mengajukan proposal atau surat penawaran kerjasama yang menyebutkan harga penawaran, barang atau layanan yang ditawarkan dan dilampiri dokumen sebagai berikut:

• Dokumen pendirian badan usaha dan jenis usaha, kecuali rekanan perorangan.
• Bukti penunjukan sebagai agen atau ahli dalam bidang tersebut.
• Riwayat usaha dan proyek yang telah dilakukan.
• Pernyataan jaminan purna jual atau kesinambungan layanan.
• Pernyataan rekening untuk melakukan pembayaran.

Bagaimana penjelasan di atas? Anda mau mencoba menjadi rekanan/vendor Bank? J

RUMAH/APARTEMEN SITAAN BANK DI LELANG, ANDA MAU?

                                                         sumber: www.rumah.com

 

Nilai kredit bermasalah atau non performing loan (NPL) kredit pemilikan rumah (KPR) dan apartemen (KPA) meningkat pesat. Menurut data Bank Indonesia (BI)  per Januari 2013, NPL KPR mencapai Rp 5,38 triliun atau naik 35% (year on year/yoy). Sedangkan NPL KPA atau flat naik 65% menjadi Rp 101 miliar dan NPL ruko atau rukan naik 46% menjadi Rp 418 miliar. Rasio NPL rumah tipe 21 (sangat sederhana) ini naik menjadi 4,5% per Januari 2013 dari posisi bulan sebelumnya 1,5%. Sedangkan rasio NPL rumah tipe 22 meter - 70 meter naik menjadi 3%, serta rumah tipe di atas 70 meter menjadi 1,66%.

Data tingginya NPL ini mungkin sedikit menakutkan Anda, bahwa banyaknya debitur-debitur KPR/KPA yang tidak mampu untuk melunasi hutangnya ke Bank. Tapi taukah Anda ini merupakan kesempatan bagi Anda?

 Rumah/apartemen sitaan merupakan jaminan debitur yang telah disita oleh bank, karena pemiliknya tidak dapat mengembalikan kredit yang diterimanya (macet). Bank sebagai kreditur akan berusaha untuk menjual rumah sitaan ini untuk mengurangi kerugiannya. Sebelum melakukan penjualan, maka Bank akan menilai (appraisal) terhadap nilai rumah tersebut.

Prosesnya bisa dijual langsung atau masuk ke balai lelang. Ingin lebih jelas prosesnya? Mari saya jelaskan satu persatu seperti di bawah ini:

1.      Proses langsung

Bank pada awalnya akan menawarkan kepada debitur untuk mencari pembeli yang berminat atau dapat juga melalui broker (perantara).

Bank akan menginformasikan penjualan rumah/apartemen sitaan melalui surat, email, media surat kabar, telepon dan lain-lain.

Kelebihan dari proses langsung ini adalah broker tidak bisa seenaknya menentukan nilai jual rumah, melainkan ditetapkan sendiri oleh Bank sebagai kreditur. Broker akan bekerja berdasarkan kesepakatan komisi antara Bank dan Broker. Dengan demikian Anda dihindarkan harga jual yang terlalu tinggi, karena Broker rumah biasanya ingin menjual harga tinggi untuk memperoleh untung.

2.      Proses lelang, 

Proses lelang yaitu melalui balai lelang swasta atau pemerintah yang ditunjuk kantor pelayanan kekayaan negara dan lelang (KPKNL). Di balai lelang sendiri terdapat 2 sistem lelang antara lain:

1.      Lelang terbuka: penawaran  langsung oleh peserta lelang dengan harga tertinggi. Disini setiap orang dapat saling mengalahkan dari sisi harga beli. Pemenang adalah pihak yang berani membeli dengan harga paling tinggi. Kalau Anda orang yang emosional sebaiknya hindari sistem lelang ini, karena bisa-bisa Anda menawar di atas dari harga pasar sehingga harga rumah/apartemen menjadi mahal.

2.      Lelang tertutup: penawaran dengan menggunakan amplop dengan penawaran harga tertinggi. Setiap pihak yang ingin membeli akan menulis harga pembelian di kertas dan dimasukkan ke dalam amplop. Pihak yang menulis harga tertinggi di amplop akan ditetapkan sebagai pemenang lelang.

Dari penjelasan diatas Anda dapat memilih baik sistem langsung atau sistem lelang untuk membeli rumah/apartemen sitaan. Namun saya mengingatkan Anda untuk mengecek dan memeriksa rumah/apartemen yang Anda hendak beli dengan baik-baik. Jangan sampai Anda seperti membeli kucing dalam karung karena tidak mengetahui kualitas rumah/apartemen yang hendak dibeli.

Demikian penjelasannya, apakah Anda mau mencoba membeli rumah/apartemen di lelang? J